"宅中有園，園中有屋，屋中有院，院中有樹，樹上見天，天中有月，不亦快哉。"林語堂在《來臺后二十四快事》寫道，"墅居"是一大快事。

但在寸土寸金的北京，實現墅居并不容易。

在四環內，1500萬或許只能換來150平方米的平層居所，甚至是更小的學區房；放眼四環外，自1994年以來，北京市場27年內9次頒布"限墅令"，別墅用地供應受嚴格限制，低密度墅居的機會越來越少，高改善的別墅產品成為一種稀缺資源，逐漸成為淡出舞臺的典藏之作。

況且，在這個高度發達的城市，即便搬進了院子里，走出院門大概率也被鋼筋水泥澆筑的高樓大廈所包圍，墅居氛圍被寫字樓玻璃窗的反光沖淡，英美劇中出門便是大片草坪和林地的莊園生活就像可望不可及的夢。

2022年是樓市難言樂觀的一年，但就是在這一年，北京別墅市場逆市呈現出"供不應求"的狀態，全年別墅新增供應2216套，成交3300套。

縱觀22年的北京別墅市場成交，萬科在中央別墅區開發的觀承大家便占據173席，銷售額30億的業績也成為北京別墅的銷售冠軍。值得一提的是，在去年年底北京疫情防控遍地開花，該項目反而還獲得眾多高凈值人群的密集關注與青睞，僅12月29日1天即成交4套共6400萬，而12月1-12日，每日成交1套，走出階段性高流速行情。

"日均銷售1套"的業績，體現了市場對觀承大家產品的認可。同時，作為中央別墅區剩余為數不多的"入場券"，及其1600萬—1800萬的售價，觀承大家成為新中產終極改善的性價比之選。

30年更迭，溫榆河畔墅居進化史

中央別墅區是公認的北京"血統最純正"的別墅區，其進化史也是三十年來北京高端人群的置業"紀錄片"。

1992年，溫榆河畔天竺板塊，麗京花園入市，成為北京別墅的源起之地，最早吸引了大量外企高管、駐華外交人員和影視明星購買入住。因此，天竺板塊被業內認為是中央別墅區的1.0版本。

毗鄰首都機場、機場高速、京平高速和京密路，天竺板塊別墅業主享有便捷的陸空交通，但每天1600架次、平均每隔1分鐘就有一架飛機起落，也注定業主要與持續不斷的轟鳴聲相伴。

彼時，物業管理的概念尚未融入房地產行業，天竺別墅區管理欠缺的問題逐漸顯現。隨著年月流逝，最早一批入住者逐漸搬離，這一板塊的居住氛圍逐漸淡去。

沿溫榆河北上，后沙峪板塊崛起。在這一階段，中央別墅區形成了完善的教育、商業、醫療等配套——擁有祥云小鎮等5大購物中心，坐享北京70%國際教育資源(15所)、6大高爾夫球俱樂部、7家馬術俱樂部、和睦家等10大專業醫院……逐漸成為北京高端置業的風向標。

作為北京最早發展起來的別墅區，中央別墅區趨向飽和，資源及空間日漸稀缺，后續供應量相當有限，特別是在禁墅令過后，別墅產品可謂"賣一套少一套"。

順著溫榆河向上游發展，正興起的高麗營板塊，被稱為"中央別墅區里特殊的存在"，是中央別墅區發展飽和后的一塊靜謐之地。

為數不多的"入場券"

觀承別墅區是高麗營板塊的代表作之一，在共享中央別墅區三十年來形成的完善配套、無可比擬的生態資源的同時，也是目前為數不多入局中央別墅區的"入場券"。

觀承大家項目便坐落于此，西、南、北三向由方氏渠與溫榆河環繞。在水系稀缺的北京，溫榆河是唯一一條四季流動的河，觀承大家及其所在的中央別墅區盤踞其上風上水段，完美契合中華民族自古以來"樂水"的居住追求。

溫榆河畔寬闊的生態綠地，疊加萬科在片區勾勒出的一平方公里別墅花園，給了觀承大家純正的墅居氛圍與自然意趣，讓業主回歸純粹的墅區居住感受。

走出自家院門，便是觀承大家打造的鹿鳴公園，目之所及處，無論是山石巨墻、長廊茶亭、流水松濤，還是暢游的黑天鵝，或是綻放的白玉蘭和香雪球、掛滿枝頭的山杏，"聞香摘果"的假日體驗，在這里成為了日常。

走出小區，則是長達2公里的法桐大道、溫榆河畔的生態公園，業主能在草坪上曬太陽看書、與孩子嬉戲，享受生活的從容。

西側一路之隔處，是被認為將在未來15—20年驅動北京成為科技創新中心的未來科學城，目前該片區已有24家央企入駐，聚集科技型中小微企業4100余家，培育"國高新"企業1233家、上市企業19家、新三板企業71家。

一個個數字意味著，比鄰而居的觀承別墅區將共享未來科學城的增長契機。

無限的發展潛力、中央別墅區資源的稀缺性是觀承大家備受北京別墅市場關注與認可的外在因素；"產品主義"則是內在緣由。

獨門獨戶合院，還原最純粹的墅居體驗

1600萬—1800萬，在北京能買什么樣的房子？

在傳統觀念中，"大"即是好，但在北京的熱門地段，這個價格或許只能換來不到200平的平層住宅，別墅夢的實現似乎遙不可及。

而出于"預算不足"，或受限于"限墅令"，北京市場的別墅形態多元，只有為數不多的合院產品能夠真正做到獨門獨戶、有庭有院，還原最純粹的墅居生活。

觀承大家主打的中式合院，以院落為主體進行空間布局，是目前市面上難得的對傳統純粹別墅理念的傳承。

觀承大家的"L"型設計

"L型"布局既實現了對院落資源的最大化利用，帶來空間感大于實際面積的居住體驗，也契合業主的"私屬感"，鄰里之間互不干擾。

得益于L型布局，觀承大家產品每一層、每一個房間都能享受到庭院風光，推窗即可見繁花庭院；采光也打破了聯排別墅(中間戶)僅兩面采光的局限性，實現南、東、西三面采光，每個房間不僅可以獲得更為充足的采光，還可以充分享受到日光的照射；北向 "無窗"的設計則保證了每一戶的私屬感。

首層的"無柱設計"也值得稱道。觀承大家將國家大劇院的"無柱化"理念搬進住宅，采用懸挑結構反重力技術，通過結構的優化，房屋中間的承重柱"憑空消失"，取而代之的是180度轉角多軌落地推拉門，實現客廳與庭院的無界相連，真正做到廳院共生。

落地窗全部推開時，廳即是院，院即是廳。

別墅作為容納多代生活的居住空間，室內空間布局上，觀承大家的臥室均為"套房設計"，每層均設置活動廳，讓每一位家庭成員享受更私密的生活，代際之間互不打擾。

同時，在后疫情時代，全套房的設計思路下，每個臥房都配有衛生間，可實現屋內自循環采光通風的設定，也能最大限度滿足家庭內部的健康需求。這也迎合了疫情以來居民對改善置業，特別是對居家生活健康方面的高度關注。

精裝交付，省心入住

購別墅易，裝修別墅難。由于不同業主的審美差異，市面上多數別墅產品都選擇毛坯交付。但由于別墅的裝修難度極大、個人的裝修渠道資源有限，在正式入住前，業主往往要花費不少的精力、金錢與時間，購買別墅后六七年仍未入住的案例并不鮮見。

萬科是北京最早一批對別墅產品采用"精裝交付"的開發商之一。憑借三十年來的筑墅經驗、豐富的裝修渠道資源、建筑設計能力，以及數萬戶別墅業主的服務經歷，萬科對別墅業主居住需求有著精準把握，能夠提供完善的別墅精裝交付標準，讓觀承大家別墅的業主能夠省心拎包入住。

面對現代人越來越精細的健康生活方式，觀承大家的燈光系統針對不同生活場景需求，三大照明策略互相配合，并避免藍光、頻閃等不可見視力損傷因素，最大限度呵護業主的視力；空氣系統則從精確風口定位、嚴選新風機組等方面入手，為業主打造溫度適宜、清新度高、風感舒適的中央空調與新風系統；并為不同空間場景的水需求分別適配直飲、沐浴等四類水系統。

在室內空間布局上，觀承大家別墅將電梯、水管等"動"的裝修構件安置在角落，在不擠占空間的同時實現"動靜分區"，營造更好的生活體驗。

結語：

十年磨一劍，觀承大家是觀承別墅區的收官之作，也是萬科在北京塑造的完美生活樣本。

售價1600萬起，觀承大家或許也是北京終極改善群體的性價比最優選——獨門獨戶獨院，在北五環外，擁有一所屬于自己的私屬花園；溫榆河畔、中央別墅區輻射范圍內，親近自然、接軌國際；精裝交付，拎包入住即享精致生活。

握住為數不多的"入場券"，踏入新的生活，于閑庭信步、賞月看花，不亦快哉！