1月30日晚間，華夏幸福發(fā)布2022年年度業(yè)績預告，預計2022年度將實現(xiàn)扭虧為盈，預計實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為11億元到16億元。

自2021年2月1日公布52.55億元債務逾期、成為首家"暴雷"的房地產(chǎn)企業(yè)之后，華夏幸福通過兩年時間完成債務重組近7成，并成為已披露2022年業(yè)績預告的A股上市房企中少數(shù)實現(xiàn)盈利房企（逾7成預虧）。

不過華夏幸福也表示，2022年預計扭虧為盈主要是基于債務重組進展而確認的債務重組收益所致，該收益為非經(jīng)常性損益，若扣除，2022年經(jīng)營業(yè)績?nèi)詾樘潛p，預計歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為-173億元到-168億元。

盡管如此，不少業(yè)內(nèi)人士認為，華夏幸福的虧轉(zhuǎn)盈仍可看作是一個具有標志性的行業(yè)事件，意味著房地產(chǎn)行業(yè)走出困境的努力已經(jīng)曙光初現(xiàn)。一邊完成債務重組、一邊實現(xiàn)業(yè)務轉(zhuǎn)型的華夏幸福，為出險房企樹立了一個標桿，是否擁有能夠持續(xù)造血的盈利能力，將成為接下來的關鍵之舉。

債務重組獲重大進展

華夏幸福在2022年業(yè)績預告里表示，報告期內(nèi)業(yè)績較上年同期實現(xiàn)扭虧為盈，主要因報告期內(nèi)公司債務重組取得重大進展，基于債務重組進展而確認的債務重組收益所致。

就在發(fā)布2022年業(yè)績預告的前一天，華夏幸福在關于境外間接全資子公司美元債券債務重組進展的公告里稱，針對境外間接全資子公司在中國境外發(fā)行的49.6億美元債，英國法院已于當?shù)貢r間2023年1月23日召開裁決庭審，公司的美元債券協(xié)議安排重組正式生效，后續(xù)公司將根據(jù)英國法院批準的重組方案，推進執(zhí)行目前存續(xù)的全部美元債券債務重組，預計將于2023年1月31日完成重組交割。

截至2022年12月31日，華夏幸福境內(nèi)《債務重組計劃》中2192億元金融債務已簽約實現(xiàn)債務重組的金額累計為1388.08億元。如果算上境外美元債，華夏幸福的債務重組已完成近7成。

在2021年2月初暴雷之后，同年10月8日華夏幸福披露《關于重大事項進展暨股票復牌的公告》，其中披露了《債務重組計劃》的主要內(nèi)容，同年12月，金融機構(gòu)債權(quán)人委員會表決通過該計劃。

在華夏幸福的《債務重組計劃》里，對變現(xiàn)能力強的資產(chǎn)予以出售，是債務重組的重要手段。在被出售的資產(chǎn)里，整體出讓南方總部資產(chǎn)包無疑是最大手筆。

2022年12月28日晚間，華夏幸福全資子公司與華潤置地簽署《華夏幸福南方總部資產(chǎn)包整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定將包括華夏幸福(武漢)、華夏幸福(深圳)、華御寧(南京)等各自持有的四家下屬公司股權(quán)，包括:華御江(武漢)100%股權(quán)、華御漢(武漢)100%股權(quán)、華御元(南京)60%股權(quán)、華御城(深圳)物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)(即"標的股權(quán)")，以及華夏幸福持有的對這些標的股權(quán)公司的142.3億元往來債權(quán)(即"標的債權(quán)")轉(zhuǎn)讓給華潤置地。

其中，標的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為4元，標的債權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為123.99億元，以上合計金額為124億元。根據(jù)公司初步測算，本次交易預計形成稅前虧損約21.30億元，華夏幸福表示，交易價款是雙方綜合考慮房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境持續(xù)低迷、收并購市場為買方市場、交易涉及金額較大等多重因素后協(xié)商確定的，交易回籠資金將主要用于償付公司及下屬公司金融債務。

此外，華夏幸福還通過精簡組織、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、瘦身增效，壓降各項管理類費用支出，根據(jù)2021年年報，公司人員規(guī)模降幅為51%(不含物業(yè))，2021年整體計入管理費用的職工薪酬28.59億元，同比下降13%，其中產(chǎn)業(yè)新城及相關業(yè)務24.33億元，同比下降19%。

高調(diào)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)

在著力進行債務重組的同時，華夏幸福也高調(diào)進行業(yè)務轉(zhuǎn)型。

2022年7月，華夏幸福宣布從產(chǎn)業(yè)新城運營商全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務商，從2022年到2025年三年內(nèi)，重塑以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的政府服務體系（含融資服務、產(chǎn)業(yè)招商、綜合運營與城市營銷推廣等）和以空間服務為核心的企業(yè)服務體系（含選址、代建、企業(yè)物業(yè)、投融資咨詢等），全面轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)新城服務商。

在新戰(zhàn)略下，華夏幸福業(yè)務將分為住宅開發(fā)、資產(chǎn)管理、產(chǎn)城開發(fā)及服務、招商服務、園區(qū)服務和物業(yè)服務6大板塊。其中，產(chǎn)城開發(fā)業(yè)務將實現(xiàn)"輕重結(jié)合"，依托產(chǎn)業(yè)新城平臺，提供規(guī)劃、融資、代建和運營等輕資產(chǎn)服務，同時量力而行，保留一定量的開發(fā)業(yè)務，為城市發(fā)展提供綜合解決方案。

招商與園區(qū)服務將全面向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，做好產(chǎn)業(yè)招商與園區(qū)運營服務，同時積極培育以空間服務為核心的企業(yè)服務；住宅業(yè)務將"輕重分離"，重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務繼續(xù)完成保交房任務，同時發(fā)展房地產(chǎn)代建和裝修、營銷、總包等開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈輕資產(chǎn)業(yè)務。

資產(chǎn)管理業(yè)務一方面積極推動資產(chǎn)交易，完成債務重組，同時通過產(chǎn)營分離盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，持續(xù)為公司貢獻現(xiàn)金流；幸福物業(yè)繼續(xù)以城市綜合治理需求為出發(fā)點，用服務支持城市公共空間、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、社區(qū)生活全業(yè)態(tài)發(fā)展。

宣布轉(zhuǎn)型之后，華夏幸福通過官方微信公眾號持續(xù)發(fā)布了一系列輕資產(chǎn)業(yè)務成果。截至2022年8月底，華夏幸福（深圳）產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱華夏幸福深產(chǎn)發(fā)）已簽約29個項目，累計固投簽約突破100億元，交出了輕資產(chǎn)模式招商服務的首張"百億"成績單。

從2022年開始面向市場接受招商引資服務委托，作為全新的業(yè)務模式，華夏幸福深產(chǎn)發(fā)目前共為12個區(qū)域開展市場化招商服務，為90余個委托區(qū)域，累計簽約入園企業(yè)2800余家，其中500強企業(yè)33家，上市公司49家，國家高新技術企業(yè)560余家，知名品牌420余家，專精特新企業(yè)20家，外資企業(yè)34家。

招商和園區(qū)運營是華夏幸福輕資產(chǎn)業(yè)務的核心，據(jù)華夏幸福內(nèi)部人士透露，就在兔年春節(jié)前，北京的產(chǎn)城開發(fā)團隊全部搬遷到深圳，招商業(yè)務也將主要聚集在珠三角和長三角區(qū)域。

"華夏幸福債務重組的經(jīng)驗值得其他出險房企借鑒與學習"，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜對藍鯨財經(jīng)表示，雖然虧轉(zhuǎn)盈實際上是通過業(yè)務與債務重組、大幅計提等進行外科手術式的脫胎換骨的重生式"改造"與"洗澡"所完成，旨在以盈利的表觀業(yè)績盡快恢復融資功能和市場信用，以推動企業(yè)的重新啟動與恢復發(fā)展。但對于華夏幸福來說，招商和園區(qū)運營是其"看家本領"，在經(jīng)過重組轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式以后，主營業(yè)務實現(xiàn)盈利的可能性將大大提升，因此未來發(fā)展前景可期。