繼青客公寓之后，蛋殼公寓成了第二家赴美IPO的長租公寓玩家。

有所不同的是，在青客、蛋殼從二級市場轉向一級市場的時候，自如和魔方卻先后表示不急于IPO。

同一市場中兩種不同的態度，無疑為長租公寓新添了一些謎團：進入洗牌期的長租公寓，業已開始發生新一輪馬太效應，此時進行IPO是否找對了時機，抑或者說IPO會是走出危險地帶的門路，迎來的會是大歡喜還是大敗局？

至少在蛋殼們在大舉進入二級市場時，還有許多坑沒有填完。

IPO背后的資本局

在青客向美國證券交易委員會遞交招股書后，就有媒體犀利指出：“青客的成長史，就是一部活生生的燒錢史。”

從2012年品牌成立到2018年完成C輪融資，青客從資本市場拿到了超過一億美元的股權融資。可在青客的招股書中，僅2017年、2018年和2019年前6個月，青客的凈虧損分別達到2.45億元、4.99億元、3.73億元，兩年半的時間就燒掉了11.71億元。結果就是，青客的總資產只有20.3億元，債務卻高達27億元，典型的“資不抵債”。

按照青客在招股書中將發行520萬股ADS的計劃，最多將募集到1億美元，可對于資產負債率高達133%的青客而言，在洗牌賽尚未結束的長租公寓市場，這筆錢可以說是救火的關鍵所在。

最近兩天提交IPO的蛋殼公寓，在融資歷程和房間數量上，都是青客公寓的升級版。

2015年注冊成立的蛋殼公寓，在成立之初就拿到了數百萬元的天使投資，2017年6月份完成了上億元的A+輪融資，2018年完成1.7億美元B輪融資，2019年3月份完成了5億美元C輪融資，以及新近在招股中披露的1.9億美元D輪融資。

如此迅速的融資速度，在很大程度上左右了蛋殼公寓謀求快速擴張的打法，比如今年1月份蛋殼公寓以2億美元的現金和債務全資收購愛上租，直接讓蛋殼公寓的運營體量達到40萬間。

而從蛋殼公寓招股書披露的數據來看：2017年、2018年的營收分別為6.56億元和26.75億元，同比增長307%。然而直線上漲的營收并未能覆蓋成本：2017年、2018年蛋殼公寓的凈虧損分別為2.72億元、13.69億元，虧損增幅為403%；2019年前9個月，蛋殼公寓凈虧損25.16億元，較2018年同期凈虧損增長209%。

在規模和盈利的問題上，蛋殼同樣“束手無策”。比青客公寓稍微樂觀的是，蛋殼手中還有23億元的現金，對于資金的需求可能不及青客那么強烈。不過不排除現金流中存在租金貸以及其他形式滲留下來的“高危資產”，比如租客一次性繳納半年甚至一年以上的的租金，給業主交租多為月付的形式，繼而形成了規模看似龐大的資金池。

不管怎樣，在利潤為負、融資資金消耗超過60%的局面下，尚缺少自我造血能力的蛋殼，IPO的用意和青客不無相同，均是為了從二級市場籌集資金。

流血上市的副作用

一面是快速融資高速增長，一面是持續擴大的虧損，如此畸形的成長模式，勢必會留下種種副作用。

比如長租公寓在房間數量上的瘋狂競賽，諸如蛋殼在短短四年時間里就擴張了40多萬間房源，速度可見一斑。

通過非理性擴張帶來供給的突然增加，面對穩中有降的市場需求，需要通過變相補貼的形式刺激市場，而當市場出現階段性的供給壓力時，租金、出租率、出租周期等關鍵指標必然處于惡化狀態。特別是一個品牌為了回籠資金被迫降價，另一家機構必須跟隨，最終導演了“爆倉”的一幕。

再比如金融工具已成為長租公寓擴張的重要手段，蛋殼、青客等排隊IPO的長租公寓品牌都一定程度上與“租金貸”進行了捆綁。

正如蛋殼公寓執行董事長沈博陽在接受媒體時采訪所透露的，與一些租房分期平臺達成的合作，是蛋殼公寓的重要資金來源之一。以蛋殼公寓合作分期平臺之一的“會分期”為例，通過替租客向房東墊付房租的形式，讓租客可以“押一付一”的模式交租。看似是金融上的創新，卻也存在租客信用被違規使用、租金收益監管不到位等新問題。

那么，在一連串的潛在風險尚未解決的前提下，IPO會是一個穩當的選擇嗎？似曾相識的一幕已經在汽車行業發生。

2017年11月份，從易車分拆出來的易鑫集團正式登陸港交所，將“互聯網+汽車零售交易”作為主營業務，并努力經營“汽車交易大生態”的人設。早在上市前就先后拿到3.9億美元、5.5億美元和5.05億美元的三輪巨額融資，不乏騰訊、京東、百度、順豐等互聯網巨頭的身影，儼然是一只超級獨角獸。

然而在短短兩年之后，伴隨著糟糕的業績表現和沒能跑通的商業模式，易鑫的市值已經從639億港元的高位跌至120億港元，市值縮水80%以上。缺少業績支撐，即便是有巨頭背書的獨角獸，也逃不過被投資者看空的宿命。

另一個與長租公寓在商業模式上高度相似的教訓，聯合辦公企業WeWork不久前遭遇了IPO滑鐵盧，估值從470億美元被壓縮至100多億美元，即便有孫正義的強勢背書，WeWork的盈利能力和持續虧損的現狀，仍然經不起質疑。最終在二級市場不買單后，WeWork以不到80億美元的估值被軟銀接盤。

對于以房租作為主要營收模式，且處于連年高額虧損狀態的蛋殼們，此時進入二級市場恐怕不是一個利好的消息，一旦在IPO時遭遇了估值的跳水式下滑，恐怕等不到第二個像軟銀這樣的接盤俠。

仍需要長期進化

并非是為了唱衰長租公寓。

按照艾媒資訊發布的《2019中國長租公寓市場現狀調查與消費者行為監測報告》顯示，當前90后租客的占比高達75%，在房價高企的大背景下，租房生活將成為當代年輕人主要的居住選擇，預計2020年國內房屋租賃市場規模將達到1.6萬億元。

在艾瑞咨詢給出的同類報告中，2018年中國住宅租賃市場規模已經達到1.8萬億元，預計到2023年將增長至人民幣3.0萬億元，同樣看好長租公寓的市場前景。

如果再把視野拉寬一些的話，世界上主流的大城市中，租賃人口往往在40%—60%之間，比如紐約的租賃人口占比為56.9%，洛杉磯為54.4%，倫敦為49.8%，東京為39.5%，其中英國25至29歲的年輕人擁有住房的比例，已經從1996年的55％下降到2015年的30％......

租賃的快速發展不僅是中國的特色現象，越來越多的國家開始成為“租賃的國度”。

然而租賃周期上的對比卻指出了中國租賃市場的問題所在，德國租客的平均租賃周期長達11年，日本的平均租賃周期為5.2年，英國的平均租賃周期為2.5年，而中國的平均租賃周期僅為8個月。如何提高長租公寓的用戶粘性，以長租賃周期壓縮運營成本，繼而在入住率、續租率等核心指標上逐步提升，或許才是長租公寓的經營重心。

只是就現階段而言，繼續“互聯網思維”在規模上高舉高打，不惜資金鏈斷裂的爆雷風險進行快速擴張，仍然是一些長租公寓運營商的常態。可以給出的原因有二：

一是長租公寓行業的融資行為并未熄火，而是有了明顯的馬太效應，僅2018年和2019年就有200億元的股權融資發生，自如、蛋殼、魔方、城家、青客等都是資本青睞的對象。但一條隱形的規則業已出現，只有頭部玩家才能成為資本市場的寵兒，而規模恰恰是驗證頭部與否和核心標準。

二是不少長租公寓運營商仍缺少足夠的壁壘。像蛋殼公寓這樣的行業第二，給出了51%的續租率，對比青客公寓5.1%的續住率，指標看起來更為良性。可在缺少差異化的市場中，如果其他平臺發動價格戰，恐怕也難言用戶忠誠度，想要鞏固行業龍頭的地位，在經營性現金流虧空的情況下，只得靠持續融資來“續命”。

好在面對同樣的“不確定性”，長租公寓的玩家們做出了不同的抉擇。蛋殼、青客等轉向二級市場，繼續講一個規模化經濟效益的故事；自如、魔方等選擇繼續穩健經營，以精耕細作應對長租公寓的下半場。

或許當下不同的選擇，正是長租公寓玩家們命運轉折的開始。

寫在最后

如果僅僅是業務擴張的需要，對資金鏈的憂患意識，就按耐不住提交上市申請，希望與二級市場分攤風險，將各種問題和風險留待上市后解決，以避免在行業洗牌賽或爆雷潮中倒下，恐怕已經不是一個安全的選項。

誠如摩根士丹利首席美國股票策略師邁克·威爾遜的觀點：“WeWork IPO 的失敗，標志著一個時代的終結。一個哪怕公司還沒有盈利，資本市場仍愿意相信它的高估值，并為之買單的時代。”

無論是出于二級市場的行情，還是長租公寓的現狀，現階段IPO可能還不是成熟的時機。

作者 | Alter 公眾號 | Alter聊IT